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投資的目的是為了賺錢，賺錢的途徑離不開投資。這是每人都知道的道理，但投資什麼和哪裏卻是眾說紛紜。這期 Capital Wealth Finance 投資，理財，貸款專欄資深財務經理 Jenny 胡與你討論   a)   “ 如何選擇一個好 賺錢 的 投資 產品 ?” b) “ 爲什麽現在是買房 賺錢 的機會 ? ” 市場上有那麼多的 投資 產品是因為它們有著各自的特長，客人在選擇 投資 產品前必先問自己一下幾個問題： 1 ）自己最想要的 投資 產品是什麽？ 2 ）爲什麽喜歡這個 投資 產品與對你有什麽好處？ 3 ）你理財 的 方式和你將來的財務計劃？ 4 ）你貸款投資是爲了退稅 ? 借力致富或者是其他原因？ 一旦有了明確的計劃，你在選擇 投資 產品時就不會無所適從，而且這 投資 產品會幫你 賺錢 。 投資一定要在人口高速增長的地區，因經濟活動會隨著人口增長而活躍。如悉尼的 Chatswood 在 1997 年前是無生氣，靜悄悄的，如今因人口增加，周圍地段搖身一變也成了另個商業中心，身價也長了百倍。根據政府的預計，昆士蘭州人口增長為 2.5%, 是澳洲所有地區人口增長最快的。今後 20 年人口將加到 100 萬。人口的增長就業機會和住宅供應也會備受影響。澳洲地產協會的統計從 1991 到 2004 年，布里斯本的房價每年增長 11.3% ，由於勞工短缺和建築材料成本增加的影響，昆士蘭的建房成本也會增加，再次推動房價上升。 根據以往的數值顯示，澳洲房價按照每 7-10 年左右翻一倍。投資家 “Dolf-de Ross” 認為地產是最好的投資項目。他用 30 年去建 500 套房產王國。同時主張用 OPM (Other People's Money) 別人的前去進行投資。他認為地產投資成功的關鍵不是買到好的物業和照顧好你的租客， 關鍵是找到好的貸款去買你的物業。所以找到個好的貸款產品是致富的重要一步棋 。除了選擇最好的利率外，還得算算各項收費和產品的功能。用貸款投資作為利器來進行財富增價，從而使自己踏上財富自由的目標現在是最好不過了。因為現在賣家多過買家，你有能力去討價還價和更多的選擇去買你心愛的房子。再加上利率還未上升之前，你可以用全澳超低的兩年固定 6.89% 幫你減輕還款的壓力。同時 Capital Wealth Finance 推出 85% 借

澳洲人就如其他國家的人都有夢想，他們的夢想是 “Great Australia Dream” 。要求的是能夠擁有一幢自己的房子，房子座落在四分之一英畝的土地上 (4047 平方米 ) ，有空時就整理花園和維修屋子或做點小生意。然而隨著時間的變化，生活方式的改變和高物業的價格，這個夢想對很多普通工人階層的平民是越來越遙遠了。 這個趨勢會因金融機構和銀行對收入證明文件審查謹慎變得更遠，因為好多申請貸款者能力都下降，尤其是自雇人士。一般的銀行都要求自雇人士兩以上的報稅單，確保他們的貸款產品，因為稅務局的介入和 2008 年的金融風暴後，這個專為報稅低，但現金週轉雄厚的貸款產品 ( 無收入證明 – low doc) 以失去了它存在的意義。因為現在各大銀行和金融機構都要求銀行戶口的算單 (Bank Statements) 或 12 個月的 Business Activing Statement ( 消費稅繳納證明 ) 來確定你在名字上所填的收入是否對稱 ? 在房價仍處在高價，貸款審核嚴格和利率不會下調的情況下，我們是否等待與守候的投資態度去對待 2011 投資的事項 ? 這期 Capital Wealth Finance 投資理財貸款專欄，資深投資理財貸款經理 Jenny 胡與你討論如何住在自己喜歡的區域和理想的住宅，同時也步入房市進行投資活動。 筆者的客人因收入高 ( 專業人士 ) ，通過公司的規劃下他巧用了這個方式，在城市裡租了一個排屋，享受城裡的生活情趣和方便。他同時利用 Negative gear ( 扣稅方式 ) 到離城裡約 15 公里的住宅區買下一套投資房。這個舉動讓他享受以下的利益 : 1) 合法和理所當然地從每年繳納的稅扣些回來，不然他所賺的每 $100 元，就得交付 $47 的稅。 2) 享受了資本增值回報 。 3) 他能在離自己工作辦事所住的房子，因此省了好多寶貴的時間，汽油開支和不必供養兩輛車的費用。因此當你財力不足又想進行投資地產來合法扣下自己的個人所得稅，那麼這個方法可算是理財致富的好策略，尤其在現今高房價和高生活開支的環境下。 Capital Wealth Finance 信貸考慮客人的自身經濟條件擁有不同的貸款產品，適合不同客戶的投資需求。 Jenny 為你度事定制你理財貸款方案，幫你在置業道路更上一層樓，我們推出全澳 2

在過幾個月就是澳洲的財政年尾，很多澳洲人都會看看自己存款和向政府交稅及在税上有什麼優惠，從 而 做些舉動與決定賣房和投資。 現在到處都是貸款公司，自己也經常接到信件，信用卡公司寫來的申請表格。電視和報章都貼了不少貸款信息廣告，因此好多人都以為自己的貸款及 開 信用卡不成問題！然而真 正 有了房子，通過貸款人員 / 銀行作手續申請，才知道自己不能順利批 准 ，此時所有面 臨 的是辛苦找到的房屋，可能就這樣白白地從自己手中溜失了！為什麼會這樣呢？我現在把情況大 致 分為： 1. 自己的信用出了問題：電話單據，信用卡帳單，汽車貸款，房貸款，因搬家或回國等原因，沒收到帳單或沒按時 交 付，拖欠時間長，拖欠單位 / 機構就報上了澳洲信用部門。這樣你的名子就被列為黑名單－有這樣事件發生，因此 傳 統的銀行都不會接到你貸款申請，除非欠額是少於＄ 250 和已經還 清 。 2. 好多人都不知道自己的信用卡給別人用或是自己的電話 被 別人打，因帳單是屬於開戶的，出現問題一定是開戶 人 負責。情況若發生，你的貸款就會有問題，有問題的貸款本中心也可以解決，但程序會複雜些。 3. 個人收入出了問題：此問題就複雜了。很多人認為：我的房子抵押給銀行，若收入有問題，一旦還不起，銀行可以 拍 賣房子。為何不批准給我貸款？ 任 何銀行和基金在審 核 貸款時，不單看你的資產抵給他們有多少，他們還關注你是否有能力還款。你有很高的還款能力，不抵押你的首期都可以讓你借達 100% 房貸。所以，貸款多少就取予你還款能力有多高。 今日，澳洲房產已處在穩定狀況，有些城市已回落 和 跌幅超過 10% 如 Brishane 為例。有好多顧客都擔心房市會面臨崩盤的現象，然而我們的調查與預測是澳洲房屋市場不可能出現崩盤的原因有好幾個： 1. 根據統計，澳洲人擁有自住物 業 大約 75% ，也就是說擁有自己的物 業 人數接近 8 成，他們不會輕易賣掉手中的物 業 。這種戀屋情結在某種程度限制了房屋市場的物 業 供應量，這是市場不易出現崩盤的原因之一。 2. 另個原因是澳洲是個移民國家，每年都有十萬以上海外 專業 人士 在這邊 短期工作，留學與探親。這些人都要有個棲身之所。這樣，澳洲房屋市場的需求就始終強 勁 。 3. 再加上澳洲成員人數正 逐 年減少，都以小家庭單位為主。家庭個體多了，對房屋的需求量也會上

最近不少客戶來電詢問我，把房子抵押到銀行，借錢的比例少過 80% 為何銀行怕我還不起氣這筆貸款 ? 若我還款不順，銀行可以拍賣我的房子，抵押物業，肯定能收回成本，對銀行應該是萬無一失，不會有太大風險！ Capital Wealth Finance 資深理財，投資，貸款經歷與你分享房貸政策的變化和教你如何用資產合理借貸來紓緩還款的壓力。首先，我們都得明白銀行不是拍賣所， 你願意把房子抵押給銀行並不等於一定借到錢。所有的銀行與金融機構是通過放貸借錢給客人，從而達到賺錢的目的。銀行希望你能按時還款，幾年後銀行就賺到他可想得到的利潤。若銀行 審 時對你的收入有些懷疑或缺乏信心，那麼哪怕你的資產有多雄厚，銀行也沒興趣讓你成為他的客人。所以在現今的房貸市場，能借到錢的客人才是有面子。你的收入很好，資產一般你貸款的成功機會會比資產好但收入一般者來得高 銀行除了對申請人收入要求嚴格外，對貸款的用途也有好多限制。這對那些已把貸款還清的投資人士影響很大，因為你若想把貸款房屋抵押去貸款然後買個生意或者旅行等，銀行是不會輕易撥款給你。你必須有專業人員（例如會計師，金融策劃師等提供專業投資計劃書，銀行才會同意借錢和發放貸款。不然的話，即使你的收入好，資產大，你的貸款申請拒絕的可能性是很高的。 Capital Wealth Finance 能幫你解決這個困境，你不但能把錢兌現，并可以用來做其他投資用途，例如買商業樓房， 生意，用的是住宅貸款的利率去購買商業物業。這 2%-2.5% 的分別可幫你剩下成千上萬的利息 / 錢 。 由於油價上升，生活開支也在上調。不少客戶都在想如何把房屋貸款的壓力緩慢下來。仔細分析客人的情況，我發現不少買房者只知道貸款投資，對如何利用資產合理借貸來減輕還款壓力的問題之道的很少。目前擁有自住物業的人士和負債不到百分之 50% 的人士已占絕大多數，你可以通過重組借貸向銀行抵押物業，弄一個可以自由支配的信用額度。這筆錢，是用多少計算多少利息，沒有最低的還款要求，年限與固定還款週期。只有當借款者把額度全部用完后，才需支付每月的利息。