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金 融市場因金融風暴，都有了重大變化。因此不斷審查自己的 財務狀況，尤其對想在房產領域創造財富的您來說是十分重 要的。 近來有好多讀者來問我以下問題：“選擇哪種投資為好？”投資 工具有多種，如：存款、股票、期款、外匯、地產、生意等都有各自的利弊與 風險。股 票、債券、外匯是回報高，有在短期間獲得 100% 回報率的可能性，買賣方便，交易成本 低但風險性極大。 自營生意是好多海外移民的選擇，好處是有充分自主權，投資回報不錯，但風險較大 。因為生意若買得不對或選擇錯誤的生意，不僅會虧錢，甚至有時候會面對生意出手的 難題與管理的煩惱。好多夫妻店只是給自己找分工，工作時間長，每小時工資也不高， 行動自由卻也受束縛。哪種投資最適合你？ 那就得根據自己的情況才能而言。最適合 眾人的投資工作是房地產，因它有 4 大好處： 風險低。 工地資源有限性決定了房地產長線投資總是增值的。房地產是不動產，絕 不會化成水。 投資門檻低。 只要有 3%-5% 的儲蓄作為首付就能貸款買下房屋。某些情況下甚至不 用交首期貸款。 能借用銀行貸款。 用小錢生大錢的原理去實現自己致富的夢想。例如， 40 萬的房子 ，自己只要付 2 萬元（ 5% 首付），而資產增值是整個 40 萬。過去 38 年澳洲房地產每年增 值達 12.8% ， 40 萬的房子一年能增值 $51,200 。以你付出的 2 萬而言，你的回報率高達 256%。 投資物業能享有政府退稅優惠，就是說政府幫你供房。 房地產的投資缺點：交易成 本高也不如買賣股票靈活。但因它利多於弊，所以房地產仍是致富人士不可缺少的工具 之一。 本中心 Capital Wealth Finance (CWF) 成功幫助自僱人士解決其財務困境。例如，上個月 ，有個客人的商業貸款年期已到，因銀行需要重新審查，估價大跌，便要求客人補一百 萬將抵押品比率（ LVR ）降低到可接受的信用水平。 客人十萬火急花了好多時間、財力 、精力和估價費（總值 $3 萬）都無法解決此問題。 CWF 解決估價問題外，也幫客人爭取 了更好的貸款產品如利率和年限，最重要是還他的時間和安心，這樣他才能不必為錢傷 腦，而集中精力去擴大生意。 CWF 為投資者和開發商免費規劃，為你創造財富，保護你的資產和財富，真正做到 以你利益為主...

任 何形式的投資，目的是為了賺錢。相信每個人 都 不會輕易讓自己的投資血本無歸，也 不願意看到 自 己的投資付之東流。所以要做到投資成功，每個投資 者 都得在行動之前預算成本。這是投資者的約定俗成，也是必修之課 。   什麼是投資成本？簡訴就是為了回報而產生的所有投資的付出。具 體 到地產投資這個範圍，包括借貸費用、利息支出、物業管理、市政收 費 、地產公司佣金、地稅等諸多方面 。   我們都曉得，地產投資的收入部份是可以預算：租金和物業的資本 增 值。成本方面也是非常簡單：各種費用、地稅和利息支出。所以對投 資 者來言，計算投資回報也變得不難 。 目前的住宅價格由於前十年的資本增值而居高難下，因此產生的直 接 後果是投資者日常的回報減低。這種情況在布里斯本城區的 House 投資 上 表現得尤為明顯：一幢價值 $ 六、七十萬元的 House ，租金收入每週只 有 $450 元的現象可說不稀奇。雖然這種物業潛在的資本增值會比一般租 金 回報稍高的公寓為多，但在持有物業的供款過程中，貸款壓力會難以 負 荷，除非投資者具備很強的資金周轉的實力 。 最後的資本增值也會因為持有物業每年的龐大利息支出而變相縮水 。 所以，投資者在做成本核算時，除了要計算潛在的資本增值外，對每 年 的利息支出必須有一個比較保衛而全面的認識，特別是要對物業空置 期 有一個提前量的準備。必且根據自己的經濟能力，選擇租金回報較好 而 有相當增值潛力的地區和物業進行投資。 這是每個投資者都需要掌握 的 技能和知識 。 詳細諮詢 , 請發電郵至 info@capitalwealthfinance.com.au 或電話 Jenny 胡 0408 798 899

NRAS (Natural Rental Affordability Scheme) NRAS 是澳洲 政府 住房補貼計劃 之一 ，是政府 為了 增加住房供給 ，來 緩解住房短缺局面而制定的一項法案。根據此法案，參與國家住房補貼計劃的投資者對投資物業同樣擁有永久產權，並且能夠享有聯邦政府和州政府給予的連續 10 年的年均投資補貼額約為 $10,350 。該補貼額度會隨著 CPI 的增長而逐年增加，政府補貼全部是免稅收入。參與 NRAS 計劃的物業必須以低於市場正常租金的 20% 對外出租。 例如一套在市場可拿到 $400 元租金的排屋，若是在 NRAS 的計劃下，你只能出租 $320 元 / 每週。但你可獲得政府每年 $10,350 的補貼。你的收入若是 $65K 以上，你所得到的現金流將是 $120-$200/ 週。這在達到正現金流 (positive cashflow) 的同時也達到了抵稅的目的，簡直是一舉兩得。 租客類型有警察、護士、老師、單親家庭等。   NRAS 和非 NRAS 投資項目比較 NRAS Non NRAS 總回報 8% 5 -5.3 % 現金流 正 負 物業地點 快速發展區域，近學校、公車站及生活設施 ，讓你有保障 由地區與價格決定 增值率 稅收優惠 10 年內，每年可獲取聯邦政府和週政府給予的免稅補貼 $10,350 無 貸款 比例 LVR 80 to 95% 80 to 95% 以下圖表講述 NRAS V.S. Non NRAS 回報率（個人與養老金名下的區別） 物業價值 $400,000 個人投資 SMSF （養老金管理投資 ) 投資者應繳稅率 46.5% 15.0% 週租回報 開放物業 NRAS 物業 開放物業 NRAS 物業 $400 $320 $400 $320 年租回報 ...