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任 何形式的投資，目的是為了賺錢。相信每個人 都 不會輕易讓自己的投資血本無歸，也 不願意看到 自 己的投資付之東流。所以要做到投資成功，每個投資 者 都得在行動之前預算成本。這是投資者的約定俗成，也是必修之課 。   什麼是投資成本？簡訴就是為了回報而產生的所有投資的付出。具 體 到地產投資這個範圍，包括借貸費用、利息支出、物業管理、市政收 費 、地產公司佣金、地稅等諸多方面 。   我們都曉得，地產投資的收入部份是可以預算：租金和物業的資本 增 值。成本方面也是非常簡單：各種費用、地稅和利息支出。所以對投 資 者來言，計算投資回報也變得不難 。 目前的住宅價格由於前十年的資本增值而居高難下，因此產生的直 接 後果是投資者日常的回報減低。這種情況在布里斯本城區的 House 投資 上 表現得尤為明顯：一幢價值 $ 六、七十萬元的 House ，租金收入每週只 有 $450 元的現象可說不稀奇。雖然這種物業潛在的資本增值會比一般租 金 回報稍高的公寓為多，但在持有物業的供款過程中，貸款壓力會難以 負 荷，除非投資者具備很強的資金周轉的實力 。 最後的資本增值也會因為持有物業每年的龐大利息支出而變相縮水 。 所以，投資者在做成本核算時，除了要計算潛在的資本增值外，對每 年 的利息支出必須有一個比較保衛而全面的認識，特別是要對物業空置 期 有一個提前量的準備。必且根據自己的經濟能力，選擇租金回報較好 而 有相當增值潛力的地區和物業進行投資。 這是每個投資者都需要掌握 的 技能和知識 。 詳細諮詢 , 請發電郵至 info@capitalwealthfinance.com.au 或電話 Jenny 胡 0408 798 899

NRAS (Natural Rental Affordability Scheme) NRAS 是澳洲 政府 住房補貼計劃 之一 ，是政府 為了 增加住房供給 ，來 緩解住房短缺局面而制定的一項法案。根據此法案，參與國家住房補貼計劃的投資者對投資物業同樣擁有永久產權，並且能夠享有聯邦政府和州政府給予的連續 10 年的年均投資補貼額約為 $10,350 。該補貼額度會隨著 CPI 的增長而逐年增加，政府補貼全部是免稅收入。參與 NRAS 計劃的物業必須以低於市場正常租金的 20% 對外出租。 例如一套在市場可拿到 $400 元租金的排屋，若是在 NRAS 的計劃下，你只能出租 $320 元 / 每週。但你可獲得政府每年 $10,350 的補貼。你的收入若是 $65K 以上，你所得到的現金流將是 $120-$200/ 週。這在達到正現金流 (positive cashflow) 的同時也達到了抵稅的目的，簡直是一舉兩得。 租客類型有警察、護士、老師、單親家庭等。   NRAS 和非 NRAS 投資項目比較 NRAS Non NRAS 總回報 8% 5 -5.3 % 現金流 正 負 物業地點 快速發展區域，近學校、公車站及生活設施 ，讓你有保障 由地區與價格決定 增值率 稅收優惠 10 年內，每年可獲取聯邦政府和週政府給予的免稅補貼 $10,350 無 貸款 比例 LVR 80 to 95% 80 to 95% 以下圖表講述 NRAS V.S. Non NRAS 回報率（個人與養老金名下的區別） 物業價值 $400,000 個人投資 SMSF （養老金管理投資 ) 投資者應繳稅率 46.5% 15.0% 週租回報 開放物業 NRAS 物業 開放物業 NRAS 物業 $400 $320 $400 $320 年租回報

最 近有位專業人士來電詢問 CWF 如何幫他解決財務難題和直接去銀行有何不同？ 這期 Capital W ealth Finance 投資理財貸款專欄資深經理 J enny 胡與你分享直接去銀行和找個專業經驗的貸款理財經紀人為什麼有 迥 然不同的結果。 這樣 能幫有意致富的華人同胞 達成 靠房產致富的心願！ 無論你去哪個銀行或通用貸款經紀人呈上的貸款文件和申請表格 ， 都會經過同樣的銀行部門和審核經理人去過目文件 ， 你的貸款才會被批下來。但是為什麼精明的投資者和客人會選有經驗和專業的貸款理財規劃師去幫他們處理他們的財務事件 呢 ？ 原因有以下 4 大點： 不管你去哪家銀行，那家銀行只會 “ 買花 讚 花香 ” 介紹自己的產品，不會介紹別家銀行更好的產品。但貸款經紀人卻可以為你比較市場所有的產品利與弊，讓你的知識可在很短的時間 內 突飛猛進，使你的眼界更開闊！ 貸款經紀人在某些方面可以幫你爭取更好的利率和有競爭性的貸款產品與費用，因為我們每月給銀行的生意量都遠超過你直接給銀行的生意和貸款數額。因此經紀人就有更多和更大的討價空間，這無形中 形成 很大的區別，大到可以成千上萬的節省。 銀行跟每個商家是一樣的，目標是賺錢，回報股東給花紅（ share holders& dividend ）。銀行的員工就如你的工作一樣必須替公司賺錢保住飯碗，因此銀行貸款顧問的年底加薪和升職機會是直接 關係到 他們是否 能 替公司賺取更多利潤。錢是從客人身上賺取的，所以一般上銀行決不會輕易教你如何縮短貸款的期限。相反的，一個有豐富理財經驗的經紀人會用中立誠懇的客觀態度去幫你量身訂裁你的理財貸款方案使你更快地達到財富自由的境界。你所付的支出和利息通過銀行或用貸款經濟人將有極大的不同。使用兩者的區別，是 可大可小 的，小的可以幾千元 ， 大 至 上萬元甚至更多。 更重要的是，只有貸款經濟可助客戶借到更多錢。因為每家的銀行都有自己的貸款政策和區別，貸款經紀懂得這些政策和區別，巧用這知識來協助顧客早日達到夢想。 經過我的分析這位客人選擇了貴公司幫你料理財務解決他的困境。我們除了有優惠的貸款產品，利率從 4.44% 起，全體工作人員都有理財經驗，忠誠的態度和在無利益衝突下為你創造和保護你的財富。因此若你 正在 考慮通過 不斷地 投資物業來達成百萬富翁或甚至千萬富翁，請馬

上 期 Capital Wealth Finance 投資理財貸款專欄說明了“理財不是有錢人的專業和遊戲”後，我們接到不少客戶來電諮詢現在是否是買房時機，這個問題沒有一個人能夠籠統地給出肯定或否定的答案。因為此問題是得需要綜合分析各方面要素才能得到結論。 現在房市處在一個穩定期，在這靜止的狀態，未來的房價是否會向下調整？ C apital Wealth Finance 資深理財貸款經歷 Jenny 胡與你分享此重大問題。 當我們回顧歷史圖時，就不難發現，房價是持續上升到。歷史數字顯示分別在 1981 ， 1987 ， 1994 ， 2003 達到發展期待頂峰。澳洲地產分析師 Residex 數據也顯示了 100 年裡地產的增長率平均有 10% 。一個良好的地段在 7 至 10 年就會翻身，媒體也會鼓吹“不要再投資澳洲地產，因它的價值不再成長了”。我們將用以下客觀理性的實例去衡量該論斷的正確與否。 1987 年，人們都在擔心會出現 1930 年由於股票崩盤的大蕭條，而不敢入市房產。結果錯失靠‘房’致富的良機。 在 90 年代，媒體也鼓吹因嚴重的通貨膨脹，房價不會再升。 過去幾年（ 2002-2008 年）時期，因油價上升， 911 事件，金融風暴，和房產供應過剩而不投資地產。 但以上的事件，時間證實了澳洲房價並沒跌到像歐美國家那樣慘重，反而有些區域有上升現象或保值。主要 原因有兩大因素： 人口統計 供求關係 房產和其他投資項目一樣，有兩個基本因素左右其供求關係。那就是貪婪和恐懼（ Greed & Fear ）。真正理解市場，一個人須有足夠的理智去觀察、思考回報和做冷靜的分析真實數據。 W arrer Buffee 世界上最偉大的投資者之一，是以理智投資做法而聞名於世的。 我們凡人都不能預測未來，但有些事是肯定的，歷史會重演。只要自己沒有把荷包弄得太緊和量力而出，在靠近城市不遠有良好設施的地段去進行買房投資計劃，你必有不錯的回報。因為不論何時，房地產都有它重要的投資價值，在股市不明朗和大幅動的情況下，更能顯出地產的穩定和重要性。我曾幫過一個客人，從零到現在擁有十套以上的投資物業，他每年可以收到 $9 萬多的淨租金收入，他告訴我，讓他能過著休閒的“年輕”晚年不是他的工作，而是他的地產。因為他的財富除了能有效