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当 今市场上，因外界局勢令到澳洲经济緩慢，使得我们的经济，工作以及投资回報都充满诸多不确定性。 这無形中給那些有錢有勢的人提供了最佳投資机会，但對於那些沒有資產， 儲 備，無家庭支持，無现金流量或沒有技能的人们來說，想要重新進入就業領域，確是愈加困難。 這期 Capital Wealth Finance 的高級金融業務经纪人和 資深貸款經理 Jenny 胡，为大家呈现以下资讯 ： 风险及机遇分析 (Risk and opportunity Analysis) 让 您 在現今的经济環境中及在投資道路上一帆风顺 和达到你理想的财务 目標 。 (H elp you achieve your financial goals with minimum disruptions) 机遇 自 2012 年 , 本公司帮助了很多顾客购买物有所值的物业，他們在购买期间就得到盈利。我们无需等待资产的升值，因为利润可以马上兑现，盈利范围均在 $80,000 到 $200,000 之间。这个真實案件告訴我们的投资者和客户们，当今环境倾向于买方特别是现金充裕的人。 他们不仅可以得益于以低价购买價廉物美的房屋。 同时可获得最低利息 --- 商业贷款利率是 5.2 4% ，房贷率卻可低至 4. 44% --- 这些低利率可在好地段购买被低估的优质房（ undervalued property ）。 这 样 客户投资回报率大约在 6% 到 6.5% ，投资者们立刻達到中立的現金流量資產（ neutral gear ）。他们花少量的钱就可以作为物业持有者，一旦时机来临，投资的房产升值，他们就可以从中获取大量利潤。另外，对那些不愿承担风险和即将退休的人来说，这樣的房产是能为自己提供资金流量，他们无需缴纳税或扣除税金，簡直是再好不過了！ 风险 每一個机遇和投资都是存在风险的。 因此风险管理对你的投资成功来说 更加 重要。 怎麼說呢？以我個人分析和觀察，最易受市场影响的人群包括： 少量积蓄者 (no saving) 高度負債的人（ overgear ） 無雄厚的家庭资助和靠山的人士 无技能和证书可另外择业的人 (low skilled worker) 那些全家只靠其一個人收入维持家用的家庭（ single income ） 另外的风险...

這 期 Capital Wealth Finance (CWF) 貸款專欄，資深理財規劃師和貸款經理 Jenny 胡與你詳述 2014 年能給投資者帶來什麼回報、最新利率資訊，以及我們應該如何創造財富和保值財富。 回顧 2013 - 政府更改、澳元漲跌。現鈔匯率持續低迷，從經濟上來說， 2013 年是有趣的一年。以下是過去 2013 年的獨家金融總結。 悉尼在拍賣清盤率競爭中處於領先位置，全年大部分時間在 70% 左右浮動，九月份高達 78% 。幾個主要城市中，布里斯本的拍賣清盤率最低，全年大部分時間都低迷在 40% 。據 RP Data-Rismark 每月房價指數顯示，各首府的房價都在以四年來最快的速度上漲。悉尼的地產價值遙遙領先為 14.5% ，緊隨其後的是珀斯 9.9% 和墨爾本 8.5% 。 2014 年能帶來什麼 – 很多經濟學家和房地產分析家相信，今年是昆士蘭發展的一年，因為投資者們正在挑選好的、利潤收益可觀的地點。但 2014 年房地產市場預測不會像 2003 年那麼火爆，因為礦業緩慢和失業率將使 2014 年布里斯本房產的增長率限於 4.7% 到 5.5% 之間。這些因素將會阻礙布里斯本的房市復甦。距離首府 CBD 十公里之內低於兩百萬澳元的房屋將成為市場最活躍的部分。 匯率變動 - 在 2014 年三月份的會議上，澳洲聯儲決定延續官方現金利率在 2.25% 。在 CWF 我們提供兩年定息 4.79%- 免鎖息，以及高達 85% 的無抵押貸款保險。這對新購買者或已有大量抵押貸款的現有投資者都具有吸引力。 投資者目標 - 創造財富和財富保值 - 投資者把所有的錢都投在一處房產，若房價繼續上升且租金空置率很低的好地段，這將會很好。但是，假如房地產市場下跌，投資者將面臨重大損失的風險，除非他們持有實力且沒有在錯誤的時間被迫出售。對投資者來說，把風險分散到多處資產中並知道如何降低風險，是非常重要的，這通常被稱為分散投資（ Diversification ）。能達到這一目標的方法之一是投資股票和共同基金 (managed funds) 。 經歷過 2008 年全球金融危機之後，很多人認為股票風險太大，但是，就像房地產投資組合一樣，也有方法能夠安全地投資股票市場。以一些方法可以達到大大降低...

金 融市場因金融風暴，都有了重大變化。因此不斷審查自己的 財務狀況，尤其對想在房產領域創造財富的您來說是十分重 要的。 近來有好多讀者來問我以下問題：“選擇哪種投資為好？”投資 工具有多種，如：存款、股票、期款、外匯、地產、生意等都有各自的利弊與 風險。股 票、債券、外匯是回報高，有在短期間獲得 100% 回報率的可能性，買賣方便，交易成本 低但風險性極大。 自營生意是好多海外移民的選擇，好處是有充分自主權，投資回報不錯，但風險較大 。因為生意若買得不對或選擇錯誤的生意，不僅會虧錢，甚至有時候會面對生意出手的 難題與管理的煩惱。好多夫妻店只是給自己找分工，工作時間長，每小時工資也不高， 行動自由卻也受束縛。哪種投資最適合你？ 那就得根據自己的情況才能而言。最適合 眾人的投資工作是房地產，因它有 4 大好處： 風險低。 工地資源有限性決定了房地產長線投資總是增值的。房地產是不動產，絕 不會化成水。 投資門檻低。 只要有 3%-5% 的儲蓄作為首付就能貸款買下房屋。某些情況下甚至不 用交首期貸款。 能借用銀行貸款。 用小錢生大錢的原理去實現自己致富的夢想。例如， 40 萬的房子 ，自己只要付 2 萬元（ 5% 首付），而資產增值是整個 40 萬。過去 38 年澳洲房地產每年增 值達 12.8% ， 40 萬的房子一年能增值 $51,200 。以你付出的 2 萬而言，你的回報率高達 256%。 投資物業能享有政府退稅優惠，就是說政府幫你供房。 房地產的投資缺點：交易成 本高也不如買賣股票靈活。但因它利多於弊，所以房地產仍是致富人士不可缺少的工具 之一。 本中心 Capital Wealth Finance (CWF) 成功幫助自僱人士解決其財務困境。例如，上個月 ，有個客人的商業貸款年期已到，因銀行需要重新審查，估價大跌，便要求客人補一百 萬將抵押品比率（ LVR ）降低到可接受的信用水平。 客人十萬火急花了好多時間、財力 、精力和估價費（總值 $3 萬）都無法解決此問題。 CWF 解決估價問題外，也幫客人爭取 了更好的貸款產品如利率和年限，最重要是還他的時間和安心，這樣他才能不必為錢傷 腦，而集中精力去擴大生意。 CWF 為投資者和開發商免費規劃，為你創造財富，保護你的資產和財富，真正做到 以你利益為主...

任 何形式的投資，目的是為了賺錢。相信每個人 都 不會輕易讓自己的投資血本無歸，也 不願意看到 自 己的投資付之東流。所以要做到投資成功，每個投資 者 都得在行動之前預算成本。這是投資者的約定俗成，也是必修之課 。   什麼是投資成本？簡訴就是為了回報而產生的所有投資的付出。具 體 到地產投資這個範圍，包括借貸費用、利息支出、物業管理、市政收 費 、地產公司佣金、地稅等諸多方面 。   我們都曉得，地產投資的收入部份是可以預算：租金和物業的資本 增 值。成本方面也是非常簡單：各種費用、地稅和利息支出。所以對投 資 者來言，計算投資回報也變得不難 。 目前的住宅價格由於前十年的資本增值而居高難下，因此產生的直 接 後果是投資者日常的回報減低。這種情況在布里斯本城區的 House 投資 上 表現得尤為明顯：一幢價值 $ 六、七十萬元的 House ，租金收入每週只 有 $450 元的現象可說不稀奇。雖然這種物業潛在的資本增值會比一般租 金 回報稍高的公寓為多，但在持有物業的供款過程中，貸款壓力會難以 負 荷，除非投資者具備很強的資金周轉的實力 。 最後的資本增值也會因為持有物業每年的龐大利息支出而變相縮水 。 所以，投資者在做成本核算時，除了要計算潛在的資本增值外，對每 年 的利息支出必須有一個比較保衛而全面的認識，特別是要對物業空置 期 有一個提前量的準備。必且根據自己的經濟能力，選擇租金回報較好 而 有相當增值潛力的地區和物業進行投資。 這是每個投資者都需要掌握 的 技能和知識 。 詳細諮詢 , 請發電郵至 info@capitalwealthfinance.com.au 或電話 Jenny 胡 0408 798 899

NRAS (Natural Rental Affordability Scheme) NRAS 是澳洲 政府 住房補貼計劃 之一 ，是政府 為了 增加住房供給 ，來 緩解住房短缺局面而制定的一項法案。根據此法案，參與國家住房補貼計劃的投資者對投資物業同樣擁有永久產權，並且能夠享有聯邦政府和州政府給予的連續 10 年的年均投資補貼額約為 $10,350 。該補貼額度會隨著 CPI 的增長而逐年增加，政府補貼全部是免稅收入。參與 NRAS 計劃的物業必須以低於市場正常租金的 20% 對外出租。 例如一套在市場可拿到 $400 元租金的排屋，若是在 NRAS 的計劃下，你只能出租 $320 元 / 每週。但你可獲得政府每年 $10,350 的補貼。你的收入若是 $65K 以上，你所得到的現金流將是 $120-$200/ 週。這在達到正現金流 (positive cashflow) 的同時也達到了抵稅的目的，簡直是一舉兩得。 租客類型有警察、護士、老師、單親家庭等。   NRAS 和非 NRAS 投資項目比較 NRAS Non NRAS 總回報 8% 5 -5.3 % 現金流 正 負 物業地點 快速發展區域，近學校、公車站及生活設施 ，讓你有保障 由地區與價格決定 增值率 稅收優惠 10 年內，每年可獲取聯邦政府和週政府給予的免稅補貼 $10,350 無 貸款 比例 LVR 80 to 95% 80 to 95% 以下圖表講述 NRAS V.S. Non NRAS 回報率（個人與養老金名下的區別） 物業價值 $400,000 個人投資 SMSF （養老金管理投資 ) 投資者應繳稅率 46.5% 15.0% 週租回報 開放物業 NRAS 物業 開放物業 NRAS 物業 $400 $320 $400 $320 年租回報 ...